随着楼价回落，本港负资产按揭个案急增至逾1.2万宗，创2005年以来新高，当中不乏过去几年採用「林郑plan」上车的苦主。
然而，有别于1997年至2003年，目前失业率偏低，打工仔不至于「山穷水尽」，楼市暂未出现断供危机。
市场关注财爷陈茂波2月22日宣读的《财政预算案》会否「减辣」，例如可考虑让「高才通」免辣买楼，但若该人士未住满7年便离港，则须按比例补缴辣税。
负资产劲飙 断供有手尾
若单从数字看，本港负资产恶化情况可谓惊人，由去年第三季仅533宗，激增至（据金管局最新公布）第四季的12164宗，按季跳升22倍。
这亦意味截至去年底，全港至少有1.2万名供楼人士，其手持物业的最新估值低于该物业的按揭贷款余额。负资产业主万一断供，银行有权收回单位拍卖，届时业主还须补缴差价，可见负资产是有手尾跟的。
就像本港楼市自1997年由癫狂陷入低迷，负资产个案在2003年高峰期达到10.56万宗，当时失业、破产甚至「烧炭」等悲惨事件时有所闻。
惟相比起1997年至2003年时期，与现今楼市及宏观经济环境存在两大根本性差异。
首先，廿几年前那段萧条日子，本港经济名副其实「搵食艰难」、「人浮于事」，失业率曾攀升至8.3%，连公务员也要减薪及缩减岗位，市民为饭碗忧愁。
不少业主遭受负资产和失业双重打击，加以当时实际按揭利率高达7厘，供楼负担沉重，无奈索性断供；银行收回物业后平价拍卖，又为楼市带来进一步沽压，构成恶性循环。
反观今时今日，本港最新失业率徘徊3.5%，接近全民就业，劳工市场最大挑战是「请人难」，「打工仔恶过老板」，大部分人饭碗无忧。
尽管笔者去年在〈香港加薪危机〉一文指出，目前就业市道炽热颇大程度与移民潮有关（数以十万劳动人口流失），长远对本港经济未必是好事；但至少在短期而言，供楼人士即使沦为负资产一族，只要继续有工做、有粮出，尚可维持每月供楼，避免断供及被收楼。
据金管局统计，截至去年底，按揭贷款拖欠比率仅0.06%，拖欠3个月以上的负资产住宅按揭贷款个案为零。
其次，在九七亚洲金融风暴来临前，本港楼市炒风极为炽热，短炒及「摸货」（在签署临约后、正式成交前，把物业快速转手）风气盛行，按揭贷款比率更往往高达90%至95%，这些情况无疑加剧了后来楼市崩溃之惨烈程度。
汲取当年教训，港府及金管局自2009年起不断引入「逆周期」措施，包括限制「摸货」、调高印花税、增设辣招税、下调按揭比率、加强压力测试等等。
建基于上述「逆周期」措施，近年楼市「短炒」基本上绝迹，整体按揭贷款比率亦远低于九十年代，业主供款能力则相当顽强（申请按揭前须接受「压测」）。
例如1200万元和1600万元以上物业，现时最多只可借取六成和五成贷款，鉴于楼价从高位回落不足两成，这些物业距离「负资产」仍然有缓冲条件。
正因如此，最新出现的逾1.2万宗负资产个案，相信绝大部分来自按揭比率较高的中低价物业。
尤其是2019年10月，时任特首林郑月娥在《施政报告》宣布放宽按揭保险计划门槛，让800万元以下和1000万元以下物业分别可借取九成和八成按揭，该措施被市场称为「林郑plan」。
当时本港楼市仍处高位，特首此举原意为协助市民上车，惟「借到尽」总会有风险。
举例说，若有人在2019年底至2021年初楼市高位选择「林郑plan」，「借尽九成」购买700万至800万元物业，现在极可能已经变成负资产，沦为楼市「中伏」苦主。
至于「借八成」购买900万至1000万元物业的业主，恐亦在「正负」边缘浮游，难以安枕。
专才退辣税 可先免后征
诚然，纵使楼价回落、负资产个案飙升，但只要就业市场强劲及仍受「逆周期」措施罩住，整体楼市尚未出现全面崩盘危机，跟1997年至2003年不可同日而语。
目下最重要是避免情况恶化，一方面寄望通关、复常后经济基调向好，同时政府或可调节部分「逆周期」限制，为楼市增加「呼吸空间」，效果犹胜「林郑plan」。
财爷陈茂波将于22日宣读《财政预算案》，部分政党建议「全面撤辣」（取消BSD、SSD等辣招税），惟据估计当局倾向于「微调」。
值得留意，特首李家超去年10月在《施政报告》推出「专才退税」措施，让合资格境外人才住满7年并成为永久性居民后，可获退还全部BSD和AVD（新从价印花税）税款；不少市场人士都认为此招有优化空间，可改为「先免后征」，即让境外人才在买楼时便免缴辣税，倘他们最终未住满7年就离港，才需要按比例补税。
港府拟藉「高端人才通行证计划」等政策，每年引进至少3.5万名人才，这些人才都有居住以至置业需求；透过「先免后征」便利买楼措施，既有助他们安心留港打拚，亦可为楼市带来及时支撑，堪称一举两得，值得当局认真考虑。